Такой способ возможен лишь в случае, когда и земля и здание принадлежат одному лицу. Но ситуация порой складывается иначе, что же делать в таких случаях?

Отчуждение здания (сооружения, строения), находящегося на участке земли, происходит вместе с участком. Исключением могут являться следующие случаи:

- отчуждается часть здания, которую физически невозможно выделить с частью участка;

- отчуждается здание, находящееся на изъятом из оборота земельном участке.

В ситуации, когда продавец здания владеет лишь долей в праве собственности на него, а земельный участок принадлежит нескольким собственникам, продажа доли здания повлечет за собой пропорционально отчуждение доли земельного участка. В случае, если отчуждается некая часть земельного участка, необходимая для использования стоящего на нем здания, участок необходимо поделить (межевать), в результате чего образуются два новых участка.

В целом, продажа недвижимости на земельном участке возможна двумя способами: либо с полным отчуждением земельного участка, либо с его частью, необходимой для использования отчуждаемой недвижимости.

В том случае, если продавец имеет право собственности на недвижимость, но не имеет его на земельный участок (он может находиться у него в бессрочном пользовании или на правах пожизненно наследуемого имущества), необходимо получить его в собственность.

Юридические лица в таком случае должны либо оформить право аренды участка, либо приобрести его в собственность. Частые лица должны оформить право собственности на участок, ранее принадлежавший им в качестве пожизненно наследуемого имущества или находящийся в бессрочном пользовании.

Таким образом, при продаже земельного участка физическое лицо приобретает его обязательно в собственность, а юридическое – в собственность или оформляет на него аренду. На выбор юридического лица – собственность или аренда, может также повлиять желание покупателя участка.

Продажа здания, находящегося на арендованном участке, для покупателя означает передачу всех прав пользования данным участком в том же объеме и на таких же условиях, как у продавца. Если продавец решит прекратить аренду уже после продажи недвижимости, новый собственник имеет право выбора – купить этот участок или арендовать.

К примеру, у продавца здания на арендуемом участке имеется еще одно здание. В таком случае ему необходимо обратиться к арендодателю с целью изменения договора аренды. Иными словами, продавец, продав здание и участок, на котором оно расположено, обязуется не использовать его более, и значит, площадь арендуемого им участка земли уменьшится. Земля при этом подлежит разделению с осуществлением кадастровых работ. Один из разделенных участков передается покупателю на правах аренды, другой – остается за прежним арендатором.

В подобной ситуации можно также передать участок арендуемой земли в субаренду новому собственнику, чтобы избавить себя от переоформления договора аренды. Часто такая ситуация имеет место в случае, когда в аренду передается не вся земля, а лишь участок, который необходим для использования недвижимости. Эту часть необходимо сформировать и внести в кадастровый план участка.

Передача новому собственнику земли в субаренду возможна при действующем договоре аренды, с уведомлением арендодателя, но без его согласия, если в договоре не предусмотрено иное. Стоит отметить, что при субаренде ответственным остается прежний арендатор, и по арендным платежам в том числе. Следует также помнить, что заключенные на срок менее 1 года договоры аренды и субаренды не могут быть государственно зарегистрированы, кроме иных, установленных федеральными законами случаев.

brecords.ru